Visto che si avvicinano le vacanze, se affitti la tua casa o stai pensando di acquistare un immobile per metterlo a reddito nei mesi estivi, è bene che tu sappia che dal 2 gennaio 2025 sono entrate in vigore importanti novità che riguardano la locazione turistica e gli affitti brevi.
Cambia il quadro normativo, cambiano gli obblighi per i proprietari e le sanzioni per chi non si adegua.
Affittare casa per brevi periodi può essere ancora oggi una strategia interessante e redditizia, ma sarà fondamentale essere aggiornati su ciò che prevede la legge. Vediamo insieme cosa ti aspetta, in modo semplice e chiaro.
Il Codice CIN per affitti brevi
La prima grande novità riguarda il CIN – Codice Identificativo Nazionale. Sarà obbligatorio per chiunque voglia affittare una casa per finalità turistiche. Il codice andrà richiesto tramite la piattaforma della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE.
Una volta ottenuto, il CIN dovrà essere esposto in modo visibile all’esterno dell’immobile e inserito in ogni annuncio pubblicato online o offline.
Non rispettare questa regola può costare caro: la sanzione va da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione, e da 800 a 8.000 euro se il CIN non viene richiesto. In più, gli annunci irregolari verranno rimossi dalle piattaforme.
Identificazione degli ospiti: sì, ma in quale modo?
Uno dei temi più dibattuti è quello della verifica dell’identità degli ospiti. Negli scorsi mesi, una circolare del Ministero dell’Interno aveva vietato esplicitamente il check-in da remoto, obbligando i proprietari a effettuare un riconoscimento di persona, “de visu”.
Tuttavia, una sentenza recente del Tar del Lazio ha annullato quella circolare, creando un vuoto normativo. In pratica, l’identificazione degli ospiti resta obbligatoria secondo il Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, ma non è più chiaro se debba avvenire solo di persona o se si potranno adottare modalità digitali (come il riconoscimento via SPID, ad esempio).
La comunicazione degli ospiti alla Questura attraverso il portale Alloggiati Web rimane comunque un dovere fondamentale. Va fatta entro 24 ore dall’arrivo, o entro 6 ore se il soggiorno dura meno di un giorno.
Keybox: sì, ma con attenzione
Le famose keybox – le cassette porta chiavi usate per il self check-in – non sono vietate in senso assoluto. Quello che la legge vieta è installarle in spazi pubblici, come pali della luce o ringhiere condominiali. Una keybox installata direttamente sulla porta dell’appartamento, invece, può essere usata, specialmente se viene utilizzata da personale di fiducia (ad esempio per le pulizie) che ha già identificato gli ospiti.
Insomma, le keybox non sono illegali, ma il loro utilizzo non può essere un’alternativa all’identificazione dell’ospite. Finché non arriveranno nuove regole ufficiali, ci si muove in una zona grigia, ed è bene restare prudenti.
Sicurezza negli affitti brevi
A partire da gennaio 2025, ogni immobile dato in locazione breve dovrà essere dotato di:
estintori portatili conformi alla normativa vigente;
dispositivi per la rilevazione di monossido di carbonio e gas combustibili.
Sono sufficienti dispositivi mobili, a patto che siano funzionanti e posizionati correttamente.
Affitti brevi e cedolare secca 2025: 21% o 26%?
Una delle questioni fiscali più rilevanti riguarda la cedolare secca, l’opzione fiscale che permette di pagare una percentuale fissa sulle entrate da affitto, evitando l’IRPEF.
Dal 2024, le regole sono cambiate:
La prima casa data in affitto breve può essere tassata al 21%;
Le altre case, invece, subiscono una tassazione più alta: 26%.
Questa distinzione spinge i proprietari con più immobili a fare bene i conti. In alternativa, resta possibile applicare la tassazione ordinaria, ma solo se conviene davvero.
Attenzione: se affitti più di quattro immobili, l’attività viene automaticamente considerata imprenditoriale. In questo caso dovrai aprire partita IVA, presentare una SCIA e operare in regime d’impresa, con tutti gli adempimenti del caso.
Gestione affitto: tasse e obblighi
Alla luce di tutti questi obblighi – tra sicurezza, fisco, codice identificativo e comunicazioni alla Questura – gestire da soli un affitto breve diventa sempre più impegnativo. Per questo motivo, potresti pensare di affidarti ad un gestore professionale, come la nostra agenzia immobiliare.
Il servizio ha un costo, certo, ma permette di affittare in modo sereno e conforme alle leggi.
Conclusioni
L’affitto breve resta una grande opportunità, ma il 2025 segna l’inizio di una fase in cui le regole diventano più severe e i controlli più frequenti. Chi vuole affittare – o investire in un immobile da destinare alle vacanze – dovrà essere consapevole degli obblighi, dei rischi e delle sanzioni.
Il consiglio? Informarsi per tempo, adeguarsi gradualmente e farsi affiancare da esperti del settore.
Il mercato degli affitti turistici è vivo e dinamico, ma ora più che mai premia la professionalità, la trasparenza e il rispetto delle regole.