Il mercato immobiliare ad Ottobre ha qualcosa da dirci. È un mese pieno per chi ha una casa o vuole comprarla. La BCE ha alzato i tassi per la seconda volta in tre mesi, e a luglio quasi un mutuo nuovo su tre è stato firmato a tasso variabile. Bruxelles ha proposto le prime regole europee sugli affitti brevi.
L’INPS continua a mettere all’asta immobili in mezza Italia e il Consiglio di Stato ha ricordato che una casa può essere in regola al Catasto e fuori legge lo stesso. Ecco cosa significano queste notizie, una per una, per il tuo portafoglio e per le tue scelte.
Rialzo dei tassi BCE: il secondo in tre mesi
Il 10 settembre la BCE ha alzato di 25 punti base i tre tassi di riferimento, con effetto dal 16 settembre. Il tasso sui depositi è salito dal 2,25% al 2,50%. Il primo rialzo era arrivato l’11 giugno, dopo un anno di tassi fermi; a luglio Francoforte aveva fatto una pausa.
Il motivo è l’inflazione, spinta anche dal conflitto in Medio Oriente: ad agosto nell’area euro era al 3,3%. Le nuove proiezioni BCE la vedono al 3% medio nel 2026, al 2,5% nel 2027 e al 2,1% nel 2028.
Cosa significa per chi ha un mutuo:
- Tasso variabile: la rata segue l’Euribor, che anticipa le mosse della BCE. Secondo i futures elaborati da Facile.it l’Euribor a 3 mesi potrebbe arrivare al 3,10% entro giugno 2027, dal 2,67% di inizio settembre.
- Tasso fisso: la rata non cambia. Cambia invece il costo dei nuovi mutui, che dipende dall’Eurirs (intorno al 3,6% sulle durate a 10-20 anni a inizio ottobre).
- Prossime mosse: la BCE non si impegna su un percorso. Il mercato considera possibile un terzo rialzo a dicembre, mentre molti economisti si aspettano che si fermi al 2,50%.
Mutuo a tasso variabile: a luglio quasi uno su tre
A luglio il 29% dei nuovi mutui casa è stato erogato con tasso variabile o fisso per al massimo un anno, contro il 19,9% di giugno. Il dato viene dalla Banca d’Italia. Nello stesso mese le banche hanno erogato 7,95 miliardi di nuovi mutui e il TAEG medio è sceso al 3,81%, dal 3,95% di giugno.
Perché tanti hanno scelto il variabile proprio mentre la BCE alzava i tassi? Perché all’ingresso costa meno. A inizio luglio le simulazioni davano TAN variabili tra l’1,92% e il 3,47%, contro il 2,70%-4,43% del fisso.
Il vantaggio però si sta assottigliando. Ad agosto il TAEG medio dei nuovi mutui è risalito al 3,99%, e ogni rialzo BCE si scarica sulle rate variabili nei mesi successivi.
Fisso o variabile? Il variabile ha senso se hai margine nel bilancio familiare per assorbire rate più alte, o se pensi di estinguere il mutuo in pochi anni. Se la rata è già al limite, il fisso ti protegge. Una via di mezzo è il variabile con tetto massimo (CAP). In ogni caso confronta almeno tre offerte e guarda il TAEG, non solo il TAN.
Affitti brevi: le prime regole europee
Il 9 settembre la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta di regolamento sulla casa accessibile. Il cuore è un metodo comune per individuare le aree sotto stress abitativo, cioè dove le case costano troppo rispetto ai redditi.
In quelle aree Stati, Regioni e Comuni potrebbero limitare gli affitti brevi, fino a vietarli nelle zone più critiche. Potrebbero anche frenare l’acquisto di immobili non destinati ad abitazione principale o all’affitto lungo. Le restrizioni dovranno però essere motivate, mirate e proporzionate.
Tre punti da sapere se affitti o pensi di comprare per affittare:
- Non è ancora legge. Il testo deve passare da Parlamento europeo e Consiglio, e alcune forze politiche e Confedilizia lo contestano.
- Le delibere già in vigore restano valide. Le misure adottate prima, come quella di Firenze, non andranno riviste.
- Il rischio è locale. Se compri nel centro di una città turistica per fare affitti brevi, valuta che il Comune potrebbe avere in futuro una base europea più solida per limitarli.
Aste immobili INPS: come funzionano e cosa controllare
L’INPS continua a vendere all’asta parte del suo patrimonio non strumentale: appartamenti, negozi, box e uffici in tutta Italia. Per il 2026 l’Istituto ha in programma dismissioni per circa 80 milioni di euro. Solo a settembre sono andati all’asta nove bandi tra Lombardia, Lazio, Toscana e altre regioni.
Le aste si svolgono online sulla Rete Aste Notarili (RAN) del Consiglio Nazionale del Notariato. Si presenta un’offerta segreta, almeno pari al prezzo base, tramite un notaio abilitato. Bandi, planimetrie e prezzi base sono pubblicati sui siti di INPS e Notariato.
Prima di fare un’offerta:
- Visita l’immobile. Le visite si prenotano tramite il gestore indicato nel bando.
- Leggi il disciplinare. Gli immobili sono venduti a corpo e nello stato in cui si trovano.
- Verifica la regolarità urbanistica. In alcune vendite l’INPS esclude espressamente la garanzia di regolarità urbanistica, edilizia e catastale: eventuali sanatorie restano a carico tuo.
- Approfitta dei ribassi. Più di un lotto su due non viene aggiudicato al primo turno e torna all’asta con base ribassata.
Conformità catastale e urbanistica: non sono la stessa cosa
Una planimetria catastale perfetta non dimostra che la casa sia in regola. Il Consiglio di Stato lo ribadisce con un orientamento consolidato: l’accatastamento si basa sulle dichiarazioni del proprietario e ha una funzione fiscale. Non può provare la conformità edilizia, né sanare opere fatte senza titolo.
Nel 2026 il principio è stato ripreso più volte, per esempio dal TAR Lombardia a giugno. Anche la buona fede dell’acquirente non evita la demolizione di un abuso commesso dal proprietario precedente.
| Conformità catastale | Conformità urbanistica | |
|---|---|---|
| Cosa verifica | Che la planimetria al Catasto corrisponda allo stato di fatto | Che l’immobile corrisponda ai titoli edilizi (licenze, permessi, sanatorie) |
| Dove si controlla | Agenzia delle Entrate (visura e planimetria) | Archivio edilizio del Comune |
| Cosa rischi se manca | Nullità del rogito per difformità rilevanti | Sanzioni, ordine di demolizione, difficoltà a rivendere o ristrutturare |
Prima di comprare, fai verificare a un tecnico lo stato legittimo dell’immobile, confrontando i titoli edilizi con lo stato reale. Costa qualche centinaio di euro e può evitarti di ereditare un abuso.
Cosa fare adesso
- Hai un mutuo variabile? Calcola quanto salirebbe la rata con l’Euribor al 3,1% e valuta una surroga verso il fisso se il margine è stretto.
- Stai per chiedere un mutuo? Confronta fisso, variabile e variabile con CAP sul TAEG, e chiedi alla banca una simulazione con tassi più alti.
- Vuoi comprare per affittare? Controlla se il Comune ha già limiti sugli affitti brevi o potrebbe introdurli.
- Stai comprando una casa usata o all’asta? Fai verificare la conformità urbanistica, non solo quella catastale.
Non sei solo in questo. Ci siamo noi di Grandi Agenzie.
Prima ti ascoltiamo. Poi ti troviamo casa.
