Siamo arrivati alla fine dell’anno, e si sa, è consuetudine fare un bilancio e un riassunto di come sia andato l’anno sotto vari punti di vista, e allora perché non parlare di cosa ha caratterizzato il 2023 dal punto di vista immobiliare? E come sarà il mercato immobiliare nel 2024? Se stai pensando di vendere o acquistare questo articolo sarà sicuramente interessante.
Come si prospettava il 2023
A fine 2022 il Consiglio Nazionale del Notariato, prevedeva che nel 2023 il mercato immobiliare avrebbe subito una riduzione del 10,7%. Questa diminuzione avrebbe coinvolto sia le prime che le seconde case, sia le transazioni tra privati che quelle da parte di imprese.
Sempre secondo le previsioni del Consiglio Nazionale del Notariato, il settore più colpito sarebbe stato quello delle compravendite di prime case.
Era stimata una riduzione del 17,1% per il numero di compravendite di acquisti di prime case tra privati e del 16,1% per gli acquisti di prime case da parte di imprese. Per le seconde case, invece, si prevedeva una diminuzione del 2,5% per gli acquisti tra privati e del 7,7% per gli acquisti da parte di imprese.
E i prezzi delle case?
Quanto ai prezzi immobiliari, tendono alla stabilità. Era stato previsto che il 2023 avrebbe visto un +1 per cento, in realtà questo si è tradotto in un calo del 4,8 per cento se corretto per l’inflazione: a fronte di un aumento dei prezzi, il potere di acquisto del ricavato della vendita di casa è comunque inferiore rispetto a ciò che avresti guadagnato nel 2022.
Cos’è realmente accaduto nell’anno trascorso
Nei primi sei mesi del 2023 il numero delle compravendite in Italia ha subito un calo dell’8,7% rispetto allo stesso periodo del 2022. Il numero delle transazioni è diminuito
progressivamente nel corso dei mesi, passando da un segnale negativo paria al -2,7% nel primo trimestre 2023, fino ad arrivare a un -12% nel secondo trimestre 2023.
Quest’anno, si sono verificati importanti cambiamenti nel settore immobiliare: in particolare, è stato evidente un crollo del numero dei mutui erogati, mentre il calo delle compravendite di fabbricati abitativi ha mostrato una variazione diversificata nel territorio, in quanto:
a livello nazionale, le compravendite di fabbricati abitativi sono diminuite del 2,7% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, alcune città italiane hanno mostrato valori in controtendenza, registrando variazioni positive rispetto al primo bimestre del 2022.
A fronte del rallentamento delle compravendite, si registra invece una crescita nel mercato delle locazioni, spinto dalla ripresa di affitti studenteschi e turistici dopo la pandemia.
Andamento dei prezzi
Il mercato immobiliare ha registrato una diminuzione significativa nel numero di compravendite: la domanda di abitazioni è rimasta stabile, se non addirittura aumentata, ma l’offerta non è riuscita a soddisfare tale richiesta. La conseguenza diretta di questa situazione è stata un aumento dei prezzi delle case.
Con un numero limitato di proprietà disponibili, i venditori hanno potuto aumentare i prezzi delle loro abitazioni, sfruttando la legge della domanda e dell’offerta. Gli acquirenti, a loro volta, si sono trovati ad affrontare una maggiore competizione e a dover fare offerte più alte per garantirsi una casa, anche per accaparrarsi un tasso di interesse ottimale prima del prossimo aumento.
Questa tendenza ha creato una sfida per coloro che cercano di acquistare una casa, specialmente per i primi acquirenti o per coloro che hanno un budget limitato. Allo stesso tempo, i venditori hanno potuto beneficiare di un mercato favorevole, ottenendo prezzi più alti per le loro proprietà.
Le due velocità dei prezzi
Secondo il Global House Price Index, l’Italia si è classificata al 33° posto, con un aumento dei prezzi pari al 2% nel 2023. Il Global Residential City Index riporta invece un incremento del 3,8% dei prezzi immobiliari a Milano su base annuale mentre in lieve calo i prezzi delle case a Roma rispetto.
Parma segue la linea di Milano e non quella di Roma, ed è stato registrato un aumento del 4%.
Perché, come è stato detto, se a fronte di un aumento della domanda, non si registra un pari fermento nell’offerta, è fisiologico che i prezzi tendono inesorabilmente a salire.
Differenze di tendenze tra prime e seconde case
Analizzando nel dettaglio il mercato tra prime e seconde case nel 2023, emergono ulteriori particolarità. Il calo delle compravendite riguarda esclusivamente le prime case, così come si prevedeva dalle stime precedenti, con una diminuzione del 6% per le transazioni tra privati e del 24% per gli acquisti da parte di imprese.
Al contrario, il mercato delle seconde case ha registrato dati positivi, con un aumento del 2,82% per le transazioni tra privati e del 3,37% per gli acquisti da parte di imprese.
Andamento dei mutui nel 2023
I mutui per l’acquisto della casa nei primi sei mesi del 2023 sono diminuiti del 29,5% rispetto allo stesso periodo del 2022. Nel primo trimestre 2023 la diminuzione dei prestiti bancari è stata pari al 25,9% per accentuarsi nel secondo trimestre con una diminuzione del 32,6%.
Con un calo generalizzato che riguarda tutte le fasce: la riduzione più importante è nella fascia 66-75 anni di età, perché dovendo accedere a mutui relativamente brevi si sono ritrovati un prospetto di rate pressoché insostenibili. La fascia 18-35 anni, vede ridurre nel semestre 2023 il numero di mutui concessi del 28,1%, probabilmente perché hanno una minore capacità di rimborso e la cifra ottenibile da un mutuo non è più sufficiente ad acquistare l’abitazione desiderata.
Il 2024: l’inizio della discesa?
Il mercato immobiliare europeo sta attraversando una fase difficile a causa dell’aumento dei tassi di interesse, che ha frenato gli investimenti nel real estate in Europa e ha portato i prezzi degli asset ai minimi degli ultimi dieci anni. Tuttavia, i rendimenti medi si sono mantenuti stabili.
Il 2024 vedrà probabilmente un proseguimento del trend negativo del 2023, con le compravendite che scenderanno ulteriormente, secondo Nomisma. Sempre secondo l’istituto di ricerca, i prezzi saliranno lievemente di un +0,2%, che corrisponde a un calo del 2,5% corretto per l’inflazione, in breve: i proprietari degli immobili vedranno crescere il valore ma tenendo conto dell’inflazione, si impoveriranno del 2,5%.
Oltre all’inflazione un altro elemento determinante per la dinamica dei prezzi è la scarsa offerta di case di nuova costruzione, che sono l’espressione dell’aumento del prezzo delle materie prime sul mercato immobiliare; questo significa che la dinamica dei prezzi immobiliari non rifletterà in pieno l’inflazione.
Ottimismo per il 2024, ma non troppo
Abbiamo visto, quindi, che ci sarà sicuramente una diminuzione delle compravendite in linea con quanto è successo nel 2023, le incertezze economiche e l’aumento dei tassi un po’ spaventano e un po’ rendono difficili gli acquisti, ma non c’è da disperare in quanto non è previsto, per il 2024, nessun crollo dei prezzi e delle compravendite, ma solo un assestamento dovuto ai risultati degli ultimi tre anni precedenti.
Gli osservatori ritengono che la prevedibile diminuzione dei tassi di interesse nel 2024 comporteranno maggiore ottimismo tra gli investitori e che il Mercato Immobiliare Italiano andrà meglio della media europea.
In questo quadro economico riprenderanno vigore gli investimenti immobiliari.
Conclusioni
Dal 2009 fino al 2018 il mercato è sempre stato in una fase calante che ha visto le famiglie italiane impoverirsi dal punto di vista del valore dei propri immobili.
Dal 2020, dopo la crisi del covid, il mercato ha preso uno slancio enorme grazie anche alla crescita dell’inflazione a cui oggi si sta ponendo rimedio. L’aumento dei tassi insieme ad una previsione di ristrutturazione forzata da parte dell’U.E. per le politiche green, spinge il mercato verso una tendenza ribassista che, come abbiamo visto, può durare diversi anni, quindi, se chi cerca casa oggi non vedrà grandi differenze nel breve periodo, chi ha intenzione di vendere o possiede immobili vetusti oggi può ottenere un prezzo che non si vedeva da tempo e che per molti anni non riuscirà più a ottenere.
È uno di quei momenti dove il tempo diventa denaro perso.
Sia che tu voglia comprare o vendere, se hai subbi puoi contattarmi per maggiori informazioni e cercherò di esserti il più utile possibile.
